Seit den 80er und Anfang der 90er Jahre des vergangenen Jahrhunderts begannen zahlreiche Immobilien- und Vertriebsfirmen verstärkt damit, Verbraucher an der Haustüre, am Arbeitsplatz oder unter Ausnutzung familiärer oder persönlicher Kontakte für das Investment in Immobilien bzw. Immobilienfonds als Kapitalanlage anzuwerben. Viele „Experten“ kamen dabei schnell zu dem Schluss, dass sich hier ansehnliche Renditen erzielen lassen würden.
Schnell wurden daher von Initiatoren, Vertrieben und Banken Konzepte entwickelt, wie Anlegern Immobilien zur Kapitalanlage im Osten und Westen Deutschlands vermittelt werden konnten. Dies geschah zumeist unter Hinweis auf die erheblichen Steuerersparnisse, die der interessierte Anleger erzielen könne. Andere Interessierte wurden mit dem Versprechen späterer Altersabsicherung durch eine angeblich hoch ertragreiche Immobilie zum Vertragsschluss überredet. Ein häufig genutztes Argument lautete etwa, dass der Anleger keinerlei eigene Zahlungen zu leisten habe, da alle Finanzierungskosten des Erwerbs durch Mieteinnahmen (bzw. Immobilienfondsausschüttungen) und Steuervorteile gedeckt würden. Regelmäßig erstellten die Vermittler für Ihre Neukunden „Berechnungsbeispiele“ oder „Prognoseberechnungen“ die eine sehr geringe bzw. gar keine monatliche Finanzierungsbelastung vorgaukelten.
Unter den Begriff „Schrottimmobilien" fallen also nicht in erster Linie Immobilien, die vielleicht sanierungsbedürftig oder baufällig sind, sondern es geht vielmehr um Immobilien (wie z.B. Eigentumswohnungen) aber auch Immobilienfonds als sogenannte „Immobilie des kleinen Mannes“ die an Anleger als Kapitalanlagemodell, fast immer gleichzeitig mit einer Finanzierung, vermittelt wurden und bei denen sich die Renditeerwartungen nicht erfüllten. Vielmehr standen die Anleger oftmals nach einer gewissen Zeit vor einem hohen Schuldenberg und wurden zum Teil in den Ruin getrieben.
Den neu angeworbenen Anlegern, denen solche Modelle angeboten wurden, wurde versprochen, dass sie - durch die zu erwartenden Mieteinnahmen und Steuervorteile - mit den Immobilien eine hohe Rendite erzielen würden. Regelmäßig wurden Mietgarantien mitverkauft; nach Ablauf der Mietgarantien waren die avisierten Mieten oft nicht im Ansatz realisierbar.
In nahezu allen Fällen wurde den neu geworbenen Kauf-Kandidaten, gleich ein entsprechender Bankkredit mitvermittelt. Den Anlegern wurde dabei suggeriert, dass hier kein Risiko für sie bestehen würde, denn den Kredit könnten sie aus den Mieteinnahmen, die sie erzielen würden, ablösen. Nach einigen Jahren, wenn der Kredit mit Zins und Tilgung zurückgezahlt worden sei, würden sie durch die Mieteinnahmen eine hohe Rendite erzielen und schuldenfrei Immobilieneigentümer sein. Häufig wurde den Neukunden bei Darlehensaufnahme auch eine Kapitallebensversicherung angedient. Diese sollte bei Fälligkeit nach 20-30 Jahren den bis dahin tilgungsfreien Kredit endfällig tilgen. Die Folge war, dass die Neukunden hierdurch erhebliche weitere finanzielle Schäden erlitten, da sie über Jahrzehnte hohe Zinsraten für ihre endfälligen Darlehen zahlten aber gleichzeitig eine wesentlich geringere Rendite aus ihrer Lebensversicherung erzielten.
Ferner wurde den Opfern eine ganze Reihe teurer und größtenteils fragwürdiger zusätzlicher Serviceverträge mit angedient, welche nur zum Ziel hatten den wahren Wert der angedienten Immobilie/ Immobilienfonds zu verschleiern.
Durch den ohnehin schon überteuerten Kaufpreis, unnütze und teure Serviceverträge sowie ungünstige und schädliche Finanzierungsformen verbunden mit provisionsträchtigen Lebensversicherungen erlitten die zahlreichen neu angeworbenen Schrottimmobilienopfer hohe finanzielle Einbußen, manche gerieten in die Privatinsolvenz. Spätestens wenn der teuer bezahlte sogenannte „Mietgarant“ nach Ablauf der Garantiezeit bzw. nach (häufig vorhersehbarer) Insolvenz keine Zahlungen mehr leistete konnten die Immobiliendarlehen nicht mehr bedient werden.
Für manche Betroffene stellte sich die Situation gar als so ausweglos dar, dass sie den Suizid wählten.
Dieses „Geschäftsmodell“ war hingegen für die Initiatoren, Vermittler und finanzierenden Banken dieser Immobilien-(Steuerspar-)Modelle hoch lukrativ.
Die Verkäufer bzw. Initiatoren konnten überteuerte Immobilien an die Anleger verkaufen und die finanzierenden Banken konnten durch die Vermittlung von hohen Krediten an die Endverbraucher gute Geschäfte machen. Auch für die Vermittler der Kapitalanlagen war dieses Modell lukrativ, weil sie hohe Provisionen für die Vermittlung der Immobilien, unnützen Serviceverträgen, Darlehen sowie Versicherungen verdienen konnten. Durch psychologisch geschicktes Ausnutzen bestehender sogenannter Türöffnerkontakte aus Kollegen, Vereinen, Freundeskreis und sogar Familie konnte ein umtriebiger Vermittler durch Provisionen in die Liga der Großverdiener aufsteigen.
Mit Ausnahme des von den Vertrieben angeworbenen Neukunden machten alle Beteiligten ein glänzendes Geschäft. Voraussetzung hierfür war u.a. die Aufnahme eines den Kaufpreis weit übersteigenden Kredites aus dem sich alle Beteiligten über offene und verdeckte Provisionen sowie sogenannter Luftverträge (unnütze Serviceverträge) bereicherten.
Seriösen Schätzungen zufolge fielen zwischen 300.000 und 1 Million Menschen in Deutschland, vor allem seit Beginn der 90er Jahre des letzten Jahrhunderts, Immobilien zum Opfer, deren Rendite in der Folgezeit weit hinter den Erwartungen zurück blieb - den sog. Schrottimmobilien.
Der Schaden, der beim Erwerb dieser Schrottimmobilien entstanden ist, ist dabei immens. Berechnungen zufolge haben Anleger in den vergangenen 10 Jahren vermutlich ca. 100 Milliarden Euro verloren, weil sie ihr Geld in unseriöse Finanzfirmen steckten oder überteuerte Immobilien als Kapitalanlage kauften.
Der ESK Express Schutzbund gegen Kapitalvernichtung stellt seit einiger Zeit eine Wiederbelebung dieses fiesen Geschäftsmodell fest.
So weist der Fachanwaltes für Bank- und Kapitalmarktrecht aus Heidelberg Robert Seelig darauf hin, dass die Magazine "Finanztest" und „Capital“ erneut über diese Fälle berichtet. So soll die (DKB) Deutsche Kreditbank nach Berichten dieser Magazine in vielen Fällen dubiose Immobiliengeschäfte finanziert haben. Dabei seien Privatleuten Kredite für stark überteuerte Eigentumswohnungen gewährt worden. Unseriöse Vermittler hätten die Kunden zum Kauf der Objekte überredet, heißt es im Juni- Heft aus dem Jahr 2010 der Stiftung Warentest. Die Bank, eine Tochter der Bayerischen Landesbank mit Sitz in Berlin, soll die Vorwürfe zurückgewiesen haben.
2008 und Anfang 2009 soll die Bank im Bereich Baufinanzierung massiv Neukunden mit "Top-Konditionen" geworben und Immobilien ohne Eigenkapital finanziert haben. Die DKB dagegen besteht jedoch darauf, keine Immobilienkäufe finanziert zu haben, bei denen bei Abschluss des Darlehensvertrags Anhaltspunkte vorlagen, dass der Kaufpreis sittenwidrig überhöht sein könnte.
Nach Darstellung von "Finanztest" hätte die Bank wissen müssen, dass die Kaufpreise für die Wohnungen viel zu hoch waren. Sie hätte auch leicht erkennen können, dass die monatlichen Belastungen für die Kreditnehmer von den Vermittlern bewusst zu niedrig angegeben wurden. Anhand von Sachverständigengutachten belegt "Finanztest" für 16 Objekte in Berlin und Leipzig die überhöhten Preise. Demnach zahlten die Käufer in vielen Fällen weit mehr als das Doppelte des vom Gutachter ermittelten Marktpreises.
Die Vermittler, kleinere Vertriebsfirmen, hätten für den Kauf der Wohnungen als Steuersparmodell oder Kapitalanlage mit einer Vollfinanzierung durch die DKB geworben, berichtete "Finanztest". Bei der DKB hätten sie ausgefüllte Darlehensverträge eingereicht, in denen den Kunden oft viel zu niedrige monatliche Kreditraten vorgerechnet worden seien. Meist hätten die Kosten für die Tilgung des Darlehens gefehlt.
Rechtliche Ansatzpunkte sind:
die in der Privatwohnung geführten Beratungsgespräche mit dem Vermittler
das von dem Vermittler erstellte persönliche Berechnungsbeispiel
der Geschäftsbesorgungs-/Treuhandvertrag mit unwiderruflicher Vollmacht
Verletzung von gesetzlichen Formvorschriften
Sollte einer dieser Ansatzpunkte oder gar mehrere vorliegen, ergeben sich Möglichkeiten für ein rechtliches Vorgehen.
Nach Auskunft des Heidelberger Fachanwaltes für Bank- und Kapitalmarktrecht Robert Seelig, hat die Zeitschrift Finanztest der Stiftung Warentest bereits in den Jahren ab 2001 über das Phänomen der seit den 90iger Jahren mit Mitteln von Strukturvertrieben an den Mann gebrachten Schrottimmobilien nebst Fremdfinanzierung berichtet. Die aktuellen Fälle aus den letzten Jahren weisen laut Herrn Seelig erstaunlich detailgetreue Parallelen zu den Schrottimmobilienfällen der letzten beiden Jahrzehnte auf.
Nach den Berichten von Finanztest sind Kreditverträge schon damals häufig auf unkorrekte Weise zustande gekommen und auf verschiedenen Wegen angreifbar.
1) Für von einem Vertreter abgeschlossene Kauf- und Darlehensverträge gilt, dass diese regelmäßig dann schwebend unwirksam sind, wenn eine nicht zur Rechtsberatung zugelassene Person bevollmächtigt wird.
2) Ansprüche wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrungen im Falle der Anbahnung des Geschäfts in einer sogenannten Haustürsituation oder am Arbeitsplatz.
3) Fehlerhafte Beratung durch den Vermittler oder die Bank.
4) Prospekthaftung wegen fehlender oder irreführender Angaben im Prospekt.
Gesetzliche Folge der Unwirksamkeit von Darlehensverträgen ist, dass eine Rückabwicklung aller geleisteten Zahlungen und Freistellung von allen Zahlungsverpflichtungen verlangt werden kann. Auch im Rahmen von Schadenersatzansprüchen kann ggfls. eine vollständige Rückabwicklung durchsetzbar sein.
Diese Ansprüche gegen Verkäufer, Vertriebe und finanzierende Banken kann jeder für sich alleine durchsetzen. Das hohe Prozessrisiko und die damit verbundenen Kosten kann von einer einzelnen Person jedoch oftmals nicht getragen werden. Die Tatsache, dass die meisten geschädigten Immobilienerwerber nicht in der Lage sind, ihre Interessen durchzusetzen, gereicht erfahrungsgemäß den Banken zum Vorteil. Aufgrund der Kosten für die Führung eines entsprechenden Prozesses, schrecken die meisten Opfer davor zurück, gegen die Banken zu klagen. Problematisch in diesem Zusammenhang ist, dass Rechtsschutzversicherungen sich häufig auf den sog. Neubauausschluss berufen und somit die Finanzierung von Prozessen ablehnen.
Der ESK organisiert das gemeinsame, koordinierte Vorgehen für Anleger. Bereits im Vorfeld einer klageweisen Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen werden Informationen durch ESK gebündelt. Kommt eine außergerichtliche Einigung nicht zustande, werden Anleger - wenn möglich - für das gemeinsame klageweise Vorgehen im Rahmen von streitgenössischen Klagen gebündelt. Der ESK sorgt dafür, dass Sie nicht auf Ihrem Schaden sitzen bleiben, ohne zumindest den Versuch gestartet zu haben, Schadenersatz zu bekommen: Auf Grund langjähriger Erfahrung im Versicherungs- und Kapitalmarktbereich wissen die Spezialisten des ESK, wie Ansprüche gegen Versicherungen, Banken usw. geltend gemacht werden können. Der ESK sieht es als seine Pflicht, dem geschädigten Anleger zu seinem Recht und somit zu seinen Ansprüchen zu verhelfen.
Betroffene Anleger können sich online anmelden.
EXPRESS INKASSO®
Vermittlungsgesellschaft für Inkasso und
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Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Vertrauensanwalt des BSZ e.V. von der Kanzlei Lenzen Fischer Witteck, Aschaffenburg, hinweisen.
