Immer wieder melden sich bei dem BSZ e.V. Betroffene die nach der Wende wieder als Eigentümer eines Eigenheims eingetragen worden sind, bzw. ein solches Objekt im Erbgang erworben haben. Zu den dabei auftauchenden Problemen und Rechtsfragen hat der BSZ e.V. den Berliner Rechtsanwalt Lars Ihlenfeld um Aufklärung gebeten:
Die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter ist
nach § 573 BGB nur möglich, wenn er ein berechtigtes Interesse an der
Beendigung des Mietverhältnisses vorweisen kann. Das Gesetz nennt in Absatz 2
beispielhaft drei verschiedene Interessenlagen, die die eine Kündigung
begründen können. Am bekanntesten dürfte die sog.
"Eigenbedarfskündigung" sein, wenn also der Eigentümer die vermietete
Wohnung für sich oder seine Angehörigen benötigt. Weiterhin zählt zu den
berechtigten Interessen die schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung
des Mieters; die wiederholt verspätete Mietzahlung ist hier ein immer wieder
beliebtes Lehrbeispiel.
Aufwendiger in der Begründung ist es, die Kündigung darauf
zu stützen, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an
einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erhebliche
Nachteile erleiden werde. Die Rechtsprechung zu diesem Komplex ist angesichts
der zwei auszufüllenden Begriffe 'angemessen' und 'erheblich' uneinheitlich und
der Prozessausgang daher schwer abzuschätzen.
Eine besondere Konstellation findet sich in den östlichen fünf
Bundesländern. Durch das Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen fanden
sich viele Leute als Eigentümer von Grundstücken mit Mietshäusern wieder, deren
Mietverträge zu DDR-Zeiten geschlossen worden waren.
Neben dieser an sich sehr zu begrüßenden Tatsache sahen sich
diese neuen alten Eigentümer aber auch
mit einigen Herausforderungen konfrontiert: Zum einen war die DDR nicht
gerade berühmt für den hohen Instandhaltungsstandard, maW es gibt den einen
oder anderen Euro zu investieren. Des weiteren findet man sich nicht selten
Mietern ausgesetzt, die sich als Eigentümer gerieren und auf ihren
VEB-Mietverträgen beharren, die ihnen eine Miete weit, aber wirklich ganz weit,
unterhalb dessen garantieren, was wirtschaftlich vertretbar ist.
Dass wegen des Zustands des Hauses, an dem der Mieter u.a.
auch durch recht eigenwillige Anbauten zu sozialistischen Zeiten nicht ganz
unschuldig ist, gern auch noch die geringe Miete gemindert wird, versteht sich
von selbst.
Schließlich sah man sich bis vor Kurzem auch noch gezwungen,
beim Verkauf des Hauses aufgrund der bestehenden Mietverhältnisse und der
ungewissen Räumungsaussichten erhebliche, um nicht zu sagen: erschütternde,
Preisnachlässe zu akzeptieren. Ein wirtschaftlicher Nachteil sei nicht
festzustellen: schließlich habe man das Objekt in einem vermieteten Zustand
erhalten und das auch noch quasi "umsonst".
Aber dann kam der BGH, der Rächer der
"Rückübertragenen" und wieder neu eingetragenen Eigentümer und
erinnerte uns alle und insbesondere die Instanzgerichte an die Existenz des
Art. 14 unseres Grundgesetzes, der das Eigentum schützt (BGH VIII ZR 226/09):
So viel Verlust sei mit Blick auf dieses Grundrecht nicht akzeptabel und der
Vermieter daher grundsätzlich zur sog. Verwertungskündigung berechtigt. Zumindest
könne nicht einfach darauf abgestellt werden, dass der Eigentümer das Objekt in
vermietetem Zustand erhalten habe und daher auch einen Verkaufspreis im
vermieteten Zustand zu akzeptieren hat.
Wir halten dieses Urteil geeignet, das Dilemma verschiedener Eigentümer
in den neuen Ländern aufzulösen, aus ihrem Haus zu wenige Einnahmen zu
erhalten, um das Haus Instand halten geschweige denn setzen zu können und
zugleich am Verkauf quasi gehindert zu sein.
Sofern der Mieter keine zum
Widerspruch gegen die Kündigung berechtigenden Härtegründe substantiiert
vortragen und belegen kann, die zudem noch schwerer wiegen müssen als die
Interessen des Eigentümers an einer angemessenen Verwertung seines
Grundeigentums, sind die Aussichten eines Räumungsprozesses durchaus positiv zu
bewerten.
Für weitere Informationen können sich betroffene Eigentümer dem BSZ e.V. Aktionsbündnis "Verwertungskündigung" anschließen.
BSZ® Bund für soziales und ziviles
Rechtsbewußtsein e.V.
Lagerstr.
49
64807
Dieburg
Telefon:
06071-9816810
Internet: http://www.fachanwalt-hotline.eu
Direkter Link
zum Anmeldeformular zu einem BSZ® Aktionsbündnis
Foto: Rechtsanwalt und BSZ e.V. Vertrauensanwalt Lars Ihlenfeld
Dieser Text gibt den Beitrag vom 21. 09. 2012 wieder.
Hiernach eintretende Veränderungen des Sachverhaltes sind nicht berücksichtigt
und können zu einer anderen rechtlichen und auch tatsächlichen Beurteilung
führen.
ihl
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